Ao alugar um imóvel, uma das principais dúvidas que surgem é sobre a divisão das despesas do condomínio. Entre as diversas taxas que compõem o boleto mensal, o fundo de reserva é uma que frequentemente gera confusão. Afinal, quem deve arcar com esse custo: o inquilino ou o proprietário?
Entender a natureza dessa cobrança e a responsabilidade de cada parte é fundamental para garantir uma relação de locação tranquila e evitar problemas legais.
Este artigo vai esclarecer de forma definitiva o que é o fundo de reserva, qual sua finalidade e quem, segundo a lei, deve ser o responsável pelo seu pagamento.
O fundo de reserva é uma espécie de poupança do condomínio, destinada a cobrir despesas extraordinárias e emergenciais, ou seja, aquelas que não fazem parte da manutenção rotineira do prédio. Embora seja cobrado mensalmente junto com a taxa condominial, seu propósito é garantir que o condomínio tenha recursos para custos imprevistos ou de grande porte.
A criação desse fundo está prevista na Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64) e sua cobrança é definida na convenção de cada condomínio, que estipula o percentual a ser arrecadado sobre a cota condominial (geralmente entre 5% e 10%).
A principal função do fundo de reserva é custear gastos que não se enquadram nas despesas ordinárias (gastos do dia a dia). Alguns exemplos de uso para esses recursos incluem:
Em resumo, ele funciona como uma segurança financeira para o condomínio, assegurando que melhorias e imprevistos possam ser resolvidos sem a necessidade de criar taxas extras que peguem os moradores de surpresa.
A resposta para a grande questão é clara e está definida na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). A legislação diferencia as despesas condominiais em duas categorias: ordinárias e extraordinárias.
Isso significa que o proprietário é quem deve arcar com o valor, pois o fundo de reserva é um investimento que valoriza o seu próprio patrimônio e garante a sua conservação a longo prazo.
Existe uma exceção importante. Se a convenção do condomínio permitir e a assembleia aprovar, o fundo de reserva pode ser utilizado para cobrir um déficit no orçamento das despesas ordinárias.
Nesse caso, a responsabilidade pelo pagamento se inverte. Como o dinheiro foi usado para um custo que seria do inquilino, o proprietário tem o direito de solicitar o reembolso do valor correspondente. Da mesma forma, se o fundo extraordinário foi usado para uma despesa ordinária, e posteriormente é feita a reposição desse valor, essa reposição deve ser paga pelo inquilino.
Na prática, a administradora do condomínio emite um boleto único que inclui tanto as despesas ordinárias quanto o fundo de reserva. Assim, o inquilino acaba pagando o valor total no momento do vencimento.
Para que o proprietário cumpra sua obrigação, é necessário que o valor pago pelo inquilino seja reembolsado. Existem algumas formas comuns de realizar esse acerto, que devem ser combinadas entre as partes ou estipuladas no contrato de locação:
Essa é a prática mais comum e organizada. O inquilino envia o comprovante de pagamento do condomínio para a imobiliária ou para o proprietário, destacando o valor do fundo de reserva. No mês seguinte, esse valor é abatido do boleto de aluguel.
Por exemplo: se o aluguel é de R$ 2.000 e o fundo de reserva foi de R$ 100, o aluguel do próximo mês será de R$ 1.900.
Outra possibilidade é acumular todos os valores pagos a título de fundo de reserva ao longo do contrato e fazer um acerto único no final da locação. No entanto, essa prática não é recomendada. Além de gerar um trabalho complexo de cálculo, pode causar desentendimentos se os comprovantes não forem guardados corretamente.
É fundamental que o contrato de locação seja claro sobre como e quando o reembolso será feito. A recusa do proprietário ou da imobiliária em reembolsar o inquilino é uma prática ilegal.
Uma gestão financeira transparente e eficiente é crucial para a harmonia entre proprietários, inquilinos e a administração do condomínio. Questões como o fundo de reserva mostram a importância de ter regras claras e um fluxo de caixa saudável para cobrir todas as necessidades do prédio.
Entretanto, sabemos que a inadimplência é um dos maiores desafios para síndicos, impactando diretamente o orçamento e a capacidade de investimento. Quando um morador atrasa o pagamento, toda a comunidade condominial é afetada.
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