A cota do condomínio chegou com um valor diferente do habitual e, junto com o boleto, surgiu a dúvida: afinal, o que está sendo cobrado e de quem é a responsabilidade por aquele pagamento?
Essa confusão é mais comum do que parece, especialmente quando a unidade está alugada. Despesas ordinárias são aquelas de rotina, ligadas à manutenção do dia a dia, e cabem a quem ocupa o imóvel. Já as despesas extraordinárias não se repetem com regularidade e são de responsabilidade do proprietário. Essa divisão está prevista na Lei 8.245/91, que rege as locações de imóveis urbanos.
Entender essa diferença evita cobranças indevidas, discussões entre locador e locatário e atrasos desnecessários no pagamento das cotas. A seguir, veja o que caracteriza cada tipo de despesa e como o síndico pode organizar essa cobrança de forma clara.
Despesas ordinárias são os gastos necessários à administração rotineira do condomínio. Elas garantem o funcionamento diário do prédio e, por isso, recaem sobre quem usufrui do imóvel. No caso de unidades alugadas, o responsável pelo pagamento é o inquilino.
Entre os principais exemplos, estão:
Esses gastos tendem a se repetir mês a mês, com pequenas variações, e compõem a maior parte da cota condominial. São eles que sustentam a previsão orçamentária do condomínio ao longo do ano.
As despesas extraordinárias, por outro lado, não se referem à manutenção rotineira do condomínio. Como não decorrem do uso cotidiano do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento é do proprietário.
Fazem parte dessa categoria:
Esses itens costumam gerar cobranças mais altas e pontuais, o que explica por que muitos condôminos estranham o valor do boleto quando uma dessas despesas é rateada. Quando o condomínio não tem recursos disponíveis para esse tipo de gasto, existem alternativas para realizar obras sem comprometer o caixa.
Quando o imóvel está alugado, a regra geral é simples: o inquilino responde pelas despesas ordinárias e o proprietário responde pelas extraordinárias. É o mesmo critério que define quem paga o fundo de reserva do condomínio.
Mas há um ponto que gera confusão com frequência: o condomínio sempre cobra o proprietário, independentemente de como as despesas foram divididas no contrato de locação. Isso acontece porque a obrigação condominial acompanha o imóvel, não o contrato de aluguel. O contrato de locação regula apenas a relação entre locador e locatário, sem efeito sobre a relação do proprietário com o condomínio.
Na prática, isso significa que, se o inquilino não pagar sua parte das despesas ordinárias, é o proprietário quem responde perante o condomínio, cabendo a ele cobrar o valor do locatário posteriormente, conforme previsto no contrato de locação.
Para evitar questionamentos, o ideal é que o síndico discrimine claramente as despesas no boleto ou no demonstrativo de prestação de contas, separando o que é ordinário do que é extraordinário. Essa transparência facilita a comunicação entre proprietário e inquilino e reduz o volume de dúvidas enviadas à administração.
Classificar uma despesa de forma equivocada não é um erro sem consequências. Quando uma despesa extraordinária é cobrada como se fosse ordinária (ou o contrário), o condomínio corre o risco de gerar cobrança indevida, abrir espaço para contestação e provocar atrito entre proprietário e inquilino. Em alguns casos, essa confusão ainda resulta em atraso no pagamento, já que o condômino questiona o valor antes de quitar a cota.
Uma boa prática é registrar em ata toda despesa classificada como extraordinária, detalhando sua natureza e a decisão da assembleia que a aprovou. Esse registro serve como respaldo caso o proprietário conteste a cobrança ou peça esclarecimentos mais adiante.
Organizar a arrecadação e a cobrança do condomínio com clareza evita boa parte desses conflitos. Se o seu condomínio tem dificuldade para estruturar a cobrança das taxas ordinárias e extraordinárias, conheça a cobrança condominial de inadimplentes da Tesserve.
Não. As despesas extraordinárias são de responsabilidade do proprietário, conforme a Lei 8.245/91. O inquilino responde apenas pelas despesas ordinárias, ligadas à manutenção rotineira do condomínio, como limpeza, salários e consumo das áreas comuns.
A constituição do fundo de reserva é despesa extraordinária e cabe ao proprietário. Já a reposição do fundo, quando ele é utilizado para cobrir despesas ordinárias, é considerada despesa ordinária e pode ser repassada ao inquilino.
Pintura de fachadas e esquadrias externas é classificada como despesa extraordinária, por se tratar de manutenção estrutural que não ocorre com regularidade. Nesse caso, o pagamento é de responsabilidade do proprietário da unidade.
Este conteúdo tem caráter informativo. Em caso de dúvida sobre a classificação de uma despesa específica, consulte a convenção do condomínio e o contrato de locação.
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